Гарантийная доля квартир в строящемся ЖК, которую по закону застройщики смогут продавать только после ввода здания в эксплуатацию, должна составить минимум 50%, чтобы в случае финансовых проблем девелопера пришедшей на его место компании было выгодно достроить объект. Такое мнение выразил UBR.ua сооснователь и управляющий партнер INSPI Development Владимир Семенцов.
Он объяснил, что в ином случае резервирование части жилья в домах не сможет стать эффективным и универсальным механизмом для спасения объектов проблемных застройщиков и защиты прав инвесторов. Для того, чтобы в проект было выгодно зайти новой компании, в строящемся комплексе должно быть меньше проданных квартир, чем объем выполненных работ.
История Укрбуда может повториться, а жилье на этапе котлована подорожает: новые правила продаж квартир в Украине
"Если продано больше, чем построено, то у нового застройщика не будет экономической целесообразности вхождения в проект. И законодательно это предусмотреть невозможно. Сейчас каждый недострой – отдельная история, требующая всестороннего аудита. Поэтому закон, как унифицированное правило для всех случаев, вряд ли станет эффективным по возмещению убытков покупателям", – отметил девелопер.
Исходя из этого, делает вывод Семенцов, номинально гарантийная доля должна составлять не менее 50% от жилья в ЖК. Однако едва ли власти пойдут на это, отметила UBR.ua эксперт рынка недвижимости Виктория Берещак. Исключение такой части средств инвесторов из доступного застройщикам объема финансирования приведет к необходимости искать заемные деньги, либо повышать уровень собственных вложений в стройработы.
Это подтолкнет вверх цену квадратного метра, которая и так растет из-за инфляции, увеличивающей себестоимость строительства за счет удорожания стройматериалов, энергоресурсов и рабочей силы, а также из-за ослабления гривны.
Новые правила приватизации вступили в силу: что изменилось
До войны, рассказывает Берещак, объем собственных инвестиций в объекты недвижимости сильно разнился. Хотя отдельные компании (вроде обанкротившегося "Укрбуда") финансировали работы в основном за средства покупателей, в среднем уровень собственных вложений находился в диапазоне от 30-40% и до 60, а в некоторых случаях доходил до 70%.
На этом основании, указывает Берещак, компании и эксперты до войны считали, что хорошим уровнем для гарантийной доли может стать 20-30%. Однако сейчас это цифра уже неактуальна – из-за российской агрессии финансовые трудности затронули все компании и уровень готовности ведения стройработ сложно оценить даже для топовых участников рынка, поясняет эксперт.
В госуслугах с недвижимостью уменьшится количество справок
Поэтому, по мнению Берещак, чтобы гарантийная доля надежно защищала права инвесторов, она должна составить 40%. Показатель в половину от квартир в ЖК, считает эксперт, все же слишком высокий с точки зрения влияния на рыночные цены.
В то же время авторы реформы, утвердившей на рынке правило гарантийной доли, ориентируются на показатель 10-20%. Напомним, обязанность принять окончательное решение об определении этого уровня депутаты, проголосовавшие законопроект №5091, переложили на Кабинет министров. Правительство должно утвердить размер доли в течение месяца после подписания законопроекта президентом.
